Frais d'achat immobilier à l'île Maurice : droits d'enregistrement, notaire et la hausse à surveiller

Le prix affiché n'est jamais le prix que tu paies

On va se le dire franchement, parce que personne dans les brochures ne te le dira aussi cash : le beau chiffre en gros sur l'annonce, celui de l'appartement pieds dans l'eau à Tamarin ou de la villa à Grand Baie, ce n'est pas ton budget réel. C'est le point de départ. Par-dessus, tu empiles des droits d'enregistrement, des honoraires de notaire, parfois une commission d'agence, des frais de dossier, et quelques charges d'entrée que tout le monde oublie de compter. J'ai vu des acheteurs arriver avec leur financement calé au prix affiché roupie près sur le prix affiché, et découvrir au moment de signer qu'il leur manquait plusieurs dizaines de milliers d'euros. Ce genre de surprise, ça peut faire capoter une opération.

Alors on prend le temps. Je te déroule chaque poste, avec les vrais taux, les vraies sources, et surtout la hausse récente sur les droits d'enregistrement pour les non-citoyens, parce que celle-là, elle change carrément l'équation. Objectif : que tu saches, avant de signer quoi que ce soit, quel est le coût total réel de ton achat.

Les droits d'enregistrement : le gros morceau, et la hausse qui change tout

C'est le poste le plus lourd, et de loin. Le droit d'enregistrement, c'est la taxe que l'État mauricien prélève au moment où l'acte de propriété est enregistré. Historiquement, pour un achat classique, on était sur 5 % du prix. Simple, connu, budgété.

Le tournant du 1er juillet 2026

Sauf que ça bouge, et il faut que tu le saches. Le budget mauricien 2025-2026 (Finance Bill 2025-26) a acté un passage de 5 % à 10 % des droits d'enregistrement pour les acquéreurs non-citoyens. Concrètement, ça vise les biens achetés sous les dispositifs qui te concernent en tant qu'étranger : IRS, RES, PDS, SCS, IHS, ainsi que les appartements en R+2 (immeubles à partir de deux étages, au-dessus d'un certain seuil de prix). La revente à un non-citoyen est aussi touchée, que le vendeur soit mauricien ou pas.

Le point capital sur le calendrier : d'après les analyses des professionnels locaux, cette hausse s'applique aux titres de propriété enregistrés à partir du 1er juillet 2026, même si ton contrat de réservation ou ton compromis a été signé avant. Autrement dit, ce n'est pas la date de ta promesse qui compte, c'est la date d'enregistrement de l'acte définitif. Un dossier qui traîne côté administratif ou promoteur peut basculer du mauvais côté de la bascule. Je te le dis clairement : sur ce point précis, tu ne me crois pas sur parole, tu fais confirmer par ton notaire mauricien la veille de signer, parce que c'est une mesure budgétaire récente et que les modalités d'application peuvent encore se préciser.

Ce que ça change concrètement

Fais le calcul. Sur un bien à 400 000 €, passer de 5 % à 10 %, c'est passer de 20 000 € à 40 000 € de droits. Vingt mille euros de plus, sortis cash, non finançables la plupart du temps par le prêt. Ce n'est pas un détail, c'est une ligne qui peut faire basculer un plan de financement entier. Si tu es dans les temps pour boucler avant l'échéance, c'est un vrai argument de négociation avec le promoteur. Si tu passes après, intègre le 10 % dès maintenant dans ton budget, sans espérer y échapper.

Les honoraires de notaire (environ 1 % + TVA)

À Maurice comme en France, l'acte passe obligatoirement par un notaire. Ses honoraires suivent un barème dégressif encadré : de l'ordre de 2 % sur la première tranche jusqu'à 250 000 roupies, 1,5 % sur la tranche suivante, 1 % au-delà, puis 0,5 % sur le solde le plus élevé. Ramené sur un prix d'achat classique d'expatrié, ça tourne autour de 1 % du prix — c'est l'ordre de grandeur que tu peux retenir pour ton budget.

Attention à ne pas oublier la TVA mauricienne, à 15 %, qui s'applique sur ces honoraires (pas sur le prix du bien, uniquement sur la rémunération du notaire). Sur 1 % d'honoraires, ça reste marginal en valeur absolue, mais c'est le genre de petite ligne qui, additionnée aux autres, creuse l'écart avec le prix affiché. Petit point pratique validé par l'expérience : une fois l'acte prêt, le notaire dispose d'un délai de 7 jours pour le faire enregistrer auprès de l'administration. C'est court, c'est cadré, et c'est aussi pour ça que ton argent doit être disponible et sécurisé au bon moment — j'y viens.

La commission d'agence (environ 2 % + TVA), quand elle existe

Celle-là dépend du canal par lequel tu achètes. Dans le neuf, sur les programmes PDS ou les smart cities, la commission de commercialisation est très souvent déjà incluse dans le prix affiché par le promoteur : tu ne la paies pas en plus. Dans l'ancien, en revente entre particuliers via une agence, tu peux te retrouver avec une commission d'agence de l'ordre de 2 % + TVA à 15 % à ta charge.

Mon conseil de passeur : pose la question noir sur blanc dès le premier rendez-vous. « La commission est-elle incluse dans le prix ou en sus ? Qui la paie, vendeur ou acheteur ? » Tu serais surpris du nombre de gens qui découvrent la réponse au moment de signer. Une commission d'agence non anticipée sur un bien à plusieurs centaines de milliers d'euros, ça se compte en milliers d'euros de surprise. À éviter absolument.

Les frais de dossier non-citoyen (l'EDB)

En tant qu'étranger, ton acquisition passe par une validation de l'Economic Development Board (EDB). Ça implique des frais de dossier à régler directement à l'EDB, dans une fourchette d'environ 25 000 à 50 000 roupies mauriciennes selon les cas (soit, très grossièrement et à titre indicatif seulement, quelques centaines d'euros — le taux de change roupie/euro fluctuant, ne te fige pas sur une conversion précise). Ce n'est pas le poste le plus lourd, mais c'est une ligne bien réelle, à ne pas zapper dans ton addition.

Le compte séquestre : où va vraiment ton argent

Voilà un point que je veux que tu gardes en tête pour dormir tranquille. Ton argent d'acheteur ne file jamais directement dans la poche du vendeur ou du promoteur. Il transite par un compte séquestre, un compte bloqué et dédié, sécurisé, sur lequel les fonds sont conservés jusqu'à ce que toutes les conditions de la vente soient réunies. C'est ta garantie de bonne foi, et surtout ta protection : tant que l'acte n'est pas bouclé et enregistré, l'argent est cadenassé, pas dans la nature.

Dans le neuf en VEFA, tu paies par ailleurs de façon échelonnée, au fur et à mesure de l'avancement des travaux, ce qui limite encore ton exposition. Le réflexe validé : tu vérifies toujours que les fonds passent par un compte séquestre identifié (notaire ou établissement dédié), et tu ne verses jamais de somme importante « en direct » sur un compte perso ou pour « réserver plus vite ». Si on te presse de contourner le séquestre, c'est un signal d'alarme. Point final.

Le calcul complet sur un exemple concret

Prenons un cas parlant : une revente dans l'ancien, achetée par toi, non-citoyen, après le 1er juillet 2026, pour un prix affiché de 400 000 €, via une agence qui te facture sa commission. On additionne tout ce qu'on vient de voir :

• Prix du bien : 400 000 €
• Droits d'enregistrement (10 %) : 40 000 €
• Honoraires de notaire (environ 1 % + TVA 15 %) : de l'ordre de 4 600 €
• Commission d'agence (environ 2 % + TVA 15 %) : de l'ordre de 9 200 €
• Frais de dossier EDB : quelques centaines d'euros (25 000 à 50 000 MUR)

On arrive à un coût total réel autour de 454 000 € pour un bien affiché 400 000 €, soit près de 54 000 € de frais par-dessus le prix. Ça fait mal écrit comme ça, non ? Et encore, je n'ai pas compté les charges d'entrée que tu vas régler dans la foulée : appels de fonds de copropriété, éventuel raccordement, premières factures. Compare maintenant avec le même bien enregistré avant le 1er juillet 2026, à 5 % de droits : tes droits d'enregistrement tombent à 20 000 €, et ton total glisse autour de 434 000 €. Vingt mille euros d'écart sur un seul poste, uniquement à cause de la date d'enregistrement. Tu comprends pourquoi je t'en parle en premier.

Note bien : dans le neuf PDS avec commission incluse dans le prix, tu retires la ligne agence, ce qui allège la note. Chaque configuration est différente — le principe qui ne change jamais, c'est d'additionner toutes les lignes avant de valider ton financement, pas après.

Mes conseils de passeur pour ne pas te faire surprendre

Ce que je te dis, moi, à toi qui prépares ton achat : ne raisonne jamais sur le prix affiché. Prends-le, ajoute mentalement autour de 12 à 14 % de frais dans le pire cas (10 % de droits + notaire + agence), et c'est sur ce montant-là que tu cales ton plan de financement et ta trésorerie disponible. Les droits d'enregistrement, surtout, se paient cash et ne se financent généralement pas — assure-toi d'avoir la somme mobilisable.

Validé : faire confirmer par ton notaire mauricien, à la signature, le taux de droits d'enregistrement applicable à ta date d'enregistrement réelle. Exiger le passage des fonds par un compte séquestre. Demander par écrit qui paie la commission d'agence. À éviter : budgéter au roupie près sur le prix affiché, verser des fonds hors séquestre pour « aller plus vite », et supposer que ta date de compromis te protège de la hausse à 10 %.

Petit rappel pratique pour venir tout caler sur place, parce que beaucoup me posent la question : en tant que ressortissant français ou de l'Union européenne, tu entres à Maurice sans visa, avec un droit de séjour pouvant aller jusqu'à six mois (180 jours) par année civile, arrivée par l'aéroport de Plaisance (MRU). De quoi faire plusieurs allers-retours pour visiter, signer et emménager sereinement. Fais tes comptes en amont, et l'achat à Maurice reste une belle opération — à condition de ne jamais oublier ce qui s'ajoute au prix.