Immobilier à l'île Maurice : PDS, IRS, RES et le permis de résidence

Assieds-toi, on va parler cash. Parce que « investir à l'île Maurice », dans les brochures, ça ressemble à une villa turquoise et un cocktail au coucher du soleil. Dans la vraie vie, ça commence par une question beaucoup moins glamour : est-ce que toi, étranger, tu as seulement le droit d'acheter ce bien-là ? Et la réponse dépend d'un alphabet — PDS, IRS, RES, R+2 — que personne ne t'explique correctement avant que tu signes une promesse de vente. Alors je te fais le topo que j'aurais aimé qu'on me fasse.

La règle de base : un étranger n'achète pas partout

Retiens un principe simple. À Maurice, un non-citoyen ne peut pas débarquer et acheter la petite case créole de ses rêves au fond d'un village. L'accès à la propriété pour les étrangers passe par des régimes encadrés par l'État, chacun avec ses conditions. C'est le cœur du sujet, et c'est là que 90 % des gens se plantent parce qu'ils raisonnent comme s'ils achetaient en France ou en Belgique.

Ces régimes, ce sont des cadres légaux qui autorisent la vente à un étranger sur des projets bien précis, validés en amont par les autorités. En gros, tu n'achètes pas un terrain, tu entres dans un dispositif. Et selon le dispositif, tu ouvres — ou pas — la porte au fameux permis de résidence. C'est tout l'enjeu.

PDS, IRS, RES : qui est le patron aujourd'hui ?

Commençons par le vocabulaire, parce qu'on te ressort encore des sigles à moitié périmés.

Le PDS, le régime roi

Le Property Development Scheme (PDS) est aujourd'hui le régime de référence. C'est lui qui a remplacé les anciens dispositifs IRS et RES pour les nouveaux projets immobiliers haut de gamme. Concrètement, quand on te présente un programme neuf avec piscine, sécurité, services et vue lagon, c'est quasi toujours du PDS. Il s'adresse aussi bien aux non-citoyens qu'aux Mauriciens et à la diaspora, et il n'impose pas de prix plancher en soi — c'est le seuil de résidence (on y vient) qui fait la vraie différence.

Validé. Si tu regardes du neuf premium aujourd'hui, tu regardes du PDS. C'est le cadre le plus lisible et le plus courant.

IRS et RES, les ancêtres qu'on croise encore

L'IRS (Integrated Resort Scheme) et le RES (Real Estate Scheme) sont les régimes historiques. On ne lance plus de nouveaux programmes sous ces noms — le PDS les a absorbés — mais tu vas quand même les rencontrer, parce que des biens construits sous IRS ou RES se revendent aujourd'hui sur le marché de seconde main. La distinction historique était simple : l'IRS visait le très haut de gamme avec un ticket d'entrée à partir de 375 000 USD et l'accès à la résidence, tandis que le RES, plus souple sur le prix, n'ouvrait pas droit à la résidence permanente.

À nuancer. Acheter un bien IRS ou RES en revente n'a rien de disqualifiant — certains sont superbes et bien placés. Mais fais bien vérifier par ton notaire ce que le bien ouvre exactement comme droits aujourd'hui, parce que les conditions attachées ne sont pas toujours celles que le vendeur t'annonce au téléphone.

L'appartement en R+2, la porte d'entrée abordable

Il existe une voie que beaucoup ignorent : l'appartement en R+2 (rez-de-chaussée plus deux étages minimum, parfois noté G+2). Depuis un amendement entré en vigueur le 20 décembre 2016, un étranger peut acquérir un ou plusieurs appartements dans un immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, sur simple autorisation des autorités, à condition que le prix d'acquisition ne soit pas inférieur à 6 millions de roupies (ou l'équivalent en devise convertible).

Validé pour démarrer. C'est la manière la plus accessible de mettre un pied dans la pierre mauricienne sans viser d'emblée la villa PDS. Attention en revanche : le R+2 te rend propriétaire, mais il n'ouvre pas automatiquement les mêmes droits de résidence — tout dépend du montant investi.

Le seuil qui change tout : 375 000 USD

Voilà le chiffre à graver. Dès que tu investis au moins 375 000 USD dans un bien éligible — PDS, IRS, RES ou Smart City — tu ouvres droit à un permis de résidence à Maurice. Et pas juste pour toi : ta conjointe ou ton conjoint et tes enfants à charge en bénéficient aussi. Tant que tu détiens le bien, tu gardes la résidence. C'est le levier qui fait basculer un simple achat locatif en véritable projet d'installation.

Petit point de vigilance de terrain : le seuil s'entend en dollars, sur la valeur du bien. Avec un taux de change qui bouge, l'équivalent en euros que tu dois sortir varie d'un trimestre à l'autre. Ne raisonne jamais sur un montant en euros gravé dans le marbre — raisonne sur les 375 000 USD, et fais la conversion au moment réel de la transaction.

Et pour couper court à une confusion classique : la résidence par l'immobilier, ce n'est pas la même chose que le séjour touristique. Si tu es Français ou ressortissant de l'Union européenne, tu entres à Maurice sans visa et tu peux y séjourner jusqu'à six mois (180 jours) par année civile, arrivée par l'aéroport de Plaisance (code MRU). Ça te laisse tout le temps de venir repérer, comparer, tester la vie sur place avant de sortir le carnet de chèques. Ne te précipite pas sur un permis de résidence si ton projet réel, c'est de passer trois mois d'hiver au chaud — le sans-visa suffit largement.

Les frais réels : ce que la brochure oublie

Le prix affiché n'est jamais le prix payé. Voici les deux lignes qui pèsent vraiment.

• Droits d'enregistrement (registration duty) : 5 %, à la charge de l'acquéreur. C'est toi qui les payes quand tu achètes.
• Taxe de transfert foncier (land transfer tax) : 5 %, à la charge du vendeur. Elle ne sort pas de ta poche à l'achat — mais elle sortira de la tienne le jour où tu revendras.

Ajoute à ça les frais de notaire, les honoraires éventuels et les taxes annexes du projet, et tu comprends pourquoi je répète toujours la même chose aux gens : budgète large. La fiscalité de détention, elle, reste l'un des vrais atouts de l'île — pas d'impôt sur la plus-value immobilière, pas de taxe foncière ni d'habitation classiques, et un impôt sur le revenu locatif plafonné. C'est en grande partie ce qui attire les investisseurs. Mais ça, c'est la détention ; l'entrée et la sortie, elles, se paient.

Le virage de juillet 2026 : attention, ça double

Point crucial, et récent. À partir du 1er juillet 2026, pour certains biens résidentiels acquis par des non-citoyens sous les schemes de l'EDB (PDS, IRS, RES, Smart City et consorts), la taxe de transfert foncier et les droits d'enregistrement passent de 5 % à 10 %. Et il n'y a pas de clause d'antériorité magique : la règle mord même sur des réservations signées avant cette date.

À surveiller de très près. Ce doublement change l'équation d'un revente entre étrangers. Si ton projet implique un achat ou une revente dans cette catégorie, fais chiffrer précisément par ton notaire l'impact selon la date de l'acte — 5 ou 10 %, sur plusieurs centaines de milliers de dollars, ça n'est pas un détail. Les taux et le périmètre exact des biens concernés bougent avec les lois de finances : ne te fie jamais à un article daté, fais confirmer l'état du droit au moment où tu signes.

Où acheter : mes tampons sur le Nord

On me demande toujours « et le Nord ? ». Le Nord, c'est la zone la plus liquide et la plus vivante pour l'investissement, et j'y ai mes préférences.

• Grand Baie — validé, mais choisis ta rue. C'est le cœur battant : restaurants, commerces, vie nocturne, et une demande locative qui ne s'éteint jamais vraiment. Parfait si tu veux louer facilement. Le revers, c'est le bruit et l'affluence : évite l'hyper-centre si tu cherches le calme, vise les pockets résidentiels en léger retrait.
• Pointe aux Canonniers — validé, mon coup de cœur. Juste à côté, mais nettement plus feutré. Presqu'île, plages plus intimes, ambiance résidentielle haut de gamme. Pour un pied-à-terre qu'on garde et qu'on transmet, plutôt que pour du rendement locatif intensif, c'est là que je regarde en premier.

Et puisqu'on parle du coin : avant même d'acheter, viens le vivre. L'adresse du passeur, celle que je donne à ceux qui veulent tester le Nord sans se tromper, c'est Le Mandala Moris — un boutique-hôtel à Pointe aux Canonniers, avec aussi des appartements sur le Domaine de Grand Baie. Tu poses tes valises quelques semaines, tu sens le quartier au réveil, tu discutes avec les gens du cru, et là seulement tu sais si c'est ta zone. Un long séjour sur place vaut dix visites express avec un agent pressé.

Détention et transmission : la bonne nouvelle

Dernier point, et pas des moindres, parce que personne n'y pense en signant à 45 ans : que devient le bien après toi ? Bonne nouvelle — la transmission à Maurice est clémente. La succession au profit des héritiers directs est exonérée : tes enfants ne se font pas laminer par des droits comme ils le seraient sur un bien français. Combine ça avec l'absence d'impôt sur la fortune et sur la plus-value immobilière, et tu comprends pourquoi l'île attire autant les projets patrimoniaux de long terme, pas seulement les coups spéculatifs.

Validé, mais fais-toi accompagner. La fiscalité successorale internationale reste un terrain miné dès qu'il y a des biens des deux côtés — mieux vaut un notaire mauricien ET un conseil côté France pour caler la structure. Ne bricole pas ça tout seul.

Ce que je te dis, moi, au comptoir

Résumons entre nous. Le PDS est ton régime par défaut pour du neuf premium. Le R+2 à 6 millions de roupies minimum est ta porte d'entrée abordable. Les 375 000 USD sont ta clé pour la résidence. Les frais, c'est 5 % à l'achat pour toi et 5 % à la revente pour le vendeur — sauf sur certains biens non-citoyens où ça grimpe à 10 % dès juillet 2026. Et le Nord, entre Grand Baie qui bouge et Pointe aux Canonniers qui apaise, reste ma zone de cœur.

Le vrai conseil, celui qui vaut tout le reste : ne signe rien depuis ton canapé en Europe. Viens six mois — tu as le droit, sans visa. Loue d'abord. Marche les rues à 7 h et à 22 h. Ensuite, et seulement ensuite, tu choisis ton régime et ta pierre. C'est comme ça qu'on n'achète pas un regret.